物業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)公(gong)(gong)(gong)司(si)和(he)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)之(zhi)間的(de)關系(xi)總是(shi)很奇妙，說關系(xi)融(rong)洽，但業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)一旦不交物業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)費，物業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)公(gong)(gong)(gong)司(si)就隨(sui)時翻臉，但說關系(xi)緊張(zhang)，物業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)公(gong)(gong)(gong)司(si)和(he)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)之(zhi)間也時常傳出佳話。其實業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)和(he)物業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)公(gong)(gong)(gong)司(si)之(zhi)間存(cun)在更(geng)多的(de)就是(shi)利益關系(xi)，一旦利益起(qi)了沖(chong)突，那關系(xi)瞬(shun)間就可以切(qie)換到緊張(zhang)狀態！這不，這幾(ji)天網上就爆出了許多物業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)公(gong)(gong)(gong)司(si)給(gei)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)開“天價罰單(dan)”的(de)新(xin)聞，我們(men)就借著(zhu)這幾(ji)條新(xin)聞來好好探討一下物業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)公(gong)(gong)(gong)司(si)和(he)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)之(zhi)間的(de)關系(xi)。
相信大家生活中(zhong)經常碰到物業(ye)(ye)(ye)公(gong)司開“罰單”的(de)(de)事件，起因大多是業(ye)(ye)(ye)主不(bu)(bu)繳納(na)物業(ye)(ye)(ye)費(fei)(fei)導(dao)致(zhi)的(de)(de)，就拿(na)接下來這條網友分享的(de)(de)事件來說，業(ye)(ye)(ye)主和物業(ye)(ye)(ye)公(gong)司之(zhi)間(jian)的(de)(de)利益就存在很大的(de)(de)沖突。陜西某小(xiao)區的(de)(de)一(yi)名業(ye)(ye)(ye)主不(bu)(bu)滿物業(ye)(ye)(ye)公(gong)司的(de)(de)不(bu)(bu)作為(wei)，賭(du)氣不(bu)(bu)繳納(na)物業(ye)(ye)(ye)費(fei)(fei)，可是沒想到過(guo)了段(duan)時間(jian)，物業(ye)(ye)(ye)公(gong)司竟然給(gei)他開出(chu)了高達8萬元(yuan)的(de)(de)“天(tian)價(jia)”罰單。
可(ke)以從這張罰單中獲悉(xi)：截(jie)至2019年底，該業主(zhu)已經拖欠了(le)物業費(fei)(fei)高達(da)16018元，物業公司根(gen)據協(xie)議書(shu)上的(de)條例，給予業主(zhu)處罰。按協(xie)議書(shu)規定，業主(zhu)需從拖欠日起每日支付3%的(de)“滯(zhi)納金”。截(jie)至2019底，業主(zhu)需要(yao)繳納82704.07元的(de)物業費(fei)(fei)（物業費(fei)(fei)+滯(zhi)納金），并且(qie)這個費(fei)(fei)用還(huan)在逐日遞增。其實類似于該業主(zhu)的(de)“天價”罰單還(huan)有(you)很多，有(you)的(de)甚至高達(da)55萬元，接下來我們來具體分析一下該案例中存在的(de)問題。
物(wu)業公司有資格收(shou)取“滯納金”嗎？
物(wu)(wu)業公(gong)司(si)沒有資格收取(qu)“滯納(na)金(jin)”！根據《物(wu)(wu)業管理條(tiao)例》相關(guan)規定，“滯納(na)金(jin)”是(shi)(shi)指國家(jia)行政機(ji)關(guan)依法(fa)(fa)收取(qu)的(de)費用，業主和(he)物(wu)(wu)業公(gong)司(si)之間并不(bu)存在明確的(de)行政處罰要素(su)，因此物(wu)(wu)業公(gong)司(si)要求收取(qu)“滯納(na)金(jin)”是(shi)(shi)一種錯誤的(de)做法(fa)(fa)。當然，“滯納(na)金(jin)”還有另一層用法(fa)(fa)，協議雙方權利(li)和(he)地位不(bu)平等(deng)的(de)情(qing)況下也可以收取(qu)“滯納(na)金(jin)”，但很明顯業主和(he)物(wu)(wu)業公(gong)司(si)的(de)地位是(shi)(shi)平等(deng)的(de)。
當然，不(bu)(bu)可(ke)(ke)以(yi)用“滯納(na)金(jin)”，并不(bu)(bu)代表業主(zhu)違(wei)(wei)規的(de)做法是合理的(de)，物(wu)業公(gong)司(si)一(yi)樣可(ke)(ke)以(yi)要求業主(zhu)繳納(na)違(wei)(wei)約金(jin)，畢竟雙(shuang)方(fang)有(you)簽訂合同(tong)，任(ren)何一(yi)方(fang)都不(bu)(bu)可(ke)(ke)以(yi)輕易違(wei)(wei)約。那違(wei)(wei)約金(jin)的(de)收(shou)取有(you)沒(mei)有(you)相關(guan)規定(ding)？這(zhe)一(yi)點就要取決于業主(zhu)和物(wu)業公(gong)司(si)之間有(you)沒(mei)有(you)簽訂相關(guan)條例，如(ru)果有(you)就按照合同(tong)中的(de)利率執行。如(ru)果沒(mei)有(you)，可(ke)(ke)以(yi)參(can)考中國銀(yin)行對于金(jin)融機構逾期(qi)收(shou)費的(de)標準(zhun)，但該(gai)違(wei)(wei)約金(jin)的(de)利率不(bu)(bu)能超(chao)過(guo)年(nian)息的(de)24%，這(zhe)是民間借貸的(de)上(shang)限！
物(wu)業(ye)公司和(he)業(ye)主利益沖(chong)突的核心(xin)
其(qi)實大部分拒(ju)絕支(zhi)付物業(ye)(ye)費的(de)業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)都是有主(zhu)(zhu)(zhu)觀因素驅使，就拿上文提及的(de)陜西業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)來(lai)說，他主(zhu)(zhu)(zhu)要(yao)是不滿物業(ye)(ye)公(gong)司(si)的(de)做法(fa)，沒(mei)(mei)有第一(yi)(yi)時間公(gong)示公(gong)攤(tan)電(dian)費的(de)明(ming)細，而且(qie)房屋有問(wen)題沒(mei)(mei)有及時解決(jue)。首先(xian)，作者在(zai)這里要(yao)科普一(yi)(yi)點(dian)，物業(ye)(ye)公(gong)司(si)的(de)職能里并不包(bao)含為業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)無償維修(xiu)戶內設施，陜西業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)戶內的(de)問(wen)題需要(yao)他自行解決(jue)；其(qi)次，沒(mei)(mei)有公(gong)示公(gong)攤(tan)電(dian)費明(ming)細這一(yi)(yi)問(wen)題的(de)確是物業(ye)(ye)公(gong)司(si)失職。
其實上述案例中，業(ye)主和物(wu)業(ye)公(gong)司之間最大的(de)沖(chong)突莫(mo)過于：業(ye)主認為交了物(wu)業(ye)費，物(wu)業(ye)公(gong)司就(jiu)應該(gai)承(cheng)包一(yi)切，一(yi)旦物(wu)業(ye)公(gong)司沒(mei)有(you)(you)做到，業(ye)主就(jiu)采取了不理智的(de)做法：停止支付(fu)物(wu)業(ye)費！一(yi)旦停止物(wu)業(ye)費，物(wu)業(ye)公(gong)司就(jiu)有(you)(you)理由起訴業(ye)主，業(ye)主也已經理虧，畢竟違約在(zai)先。有(you)(you)人(ren)好(hao)奇，類似于上述案例，物(wu)業(ye)公(gong)司勝(sheng)訴的(de)幾率有(you)(you)多大？有(you)(you)業(ye)內(nei)人(ren)士表示：幾乎都可以勝(sheng)訴！
豈不是(shi)拿失(shi)職的物業公司沒辦法？
其實(shi)并不(bu)是(shi)沒(mei)有，法律層面最講究的(de)(de)(de)(de)就是(shi)證(zheng)據(ju)(ju)，業(ye)主一(yi)旦(dan)發(fa)現物業(ye)公(gong)司存在失(shi)職的(de)(de)(de)(de)問題，第一(yi)時間(jian)該做的(de)(de)(de)(de)并不(bu)是(shi)拒(ju)絕支付物業(ye)費，而(er)是(shi)應該采(cai)集證(zheng)據(ju)(ju)，并反映給(gei)物業(ye)公(gong)司的(de)(de)(de)(de)高層，正常來說物業(ye)公(gong)司都是(shi)以(yi)盈(ying)利為目的(de)(de)(de)(de)，而(er)它們(men)的(de)(de)(de)(de)衣(yi)食父(fu)母就是(shi)業(ye)主，因此會第一(yi)時間(jian)解決問題，當然不(bu)排(pai)除有些意外(wai)情況，此時有了證(zheng)據(ju)(ju)可以(yi)選擇反映給(gei)相關部門，相信(xin)會有一(yi)個(ge)滿意的(de)(de)(de)(de)答(da)復。
成立業(ye)委會(hui)可行嗎？
由于有(you)些地方的(de)(de)(de)物業(ye)公司(si)的(de)(de)(de)確屢教不改，在業(ye)主將相關問題多(duo)部(bu)門反映(ying)后，仍(reng)然沒(mei)有(you)得到(dao)解決，那(nei)下一步就可以采取聯合業(ye)主成立業(ye)委會(hui)(hui)的(de)(de)(de)解決方案，自己(ji)家的(de)(de)(de)物業(ye)自己(ji)來(lai)管！但這是(shi)個極端的(de)(de)(de)做法(fa)，畢竟(jing)專業(ye)的(de)(de)(de)事(shi)情還(huan)是(shi)要(yao)(yao)由專業(ye)的(de)(de)(de)團隊來(lai)做。此前作者(zhe)身(shen)邊就發(fa)生過類似(si)的(de)(de)(de)事(shi)件，但在成立業(ye)委會(hui)(hui)的(de)(de)(de)時候，會(hui)(hui)受到(dao)多(duo)方勢(shi)力(li)的(de)(de)(de)阻撓，一旦決定踏(ta)上成立業(ye)委會(hui)(hui)這條路(lu)，必然要(yao)(yao)有(you)一定的(de)(de)(de)決心。
其實，最(zui)好的(de)做法還是(shi)(shi)和(he)物(wu)業(ye)公司(si)(si)協商，如果服務(wu)(wu)不(bu)能達(da)到所(suo)約(yue)定的(de)水平(ping)，則可以要求降(jiang)低物(wu)業(ye)費，一味(wei)地停(ting)止支(zhi)付物(wu)業(ye)費只能陷入惡(e)性循環。試想(xiang)一下，如果一個小(xiao)區有(you)多(duo)家選(xuan)擇停(ting)止支(zhi)付物(wu)業(ye)費，那物(wu)業(ye)公司(si)(si)就沒有(you)足夠資(zi)金維(wei)持運營，服務(wu)(wu)水平(ping)只能進一步降(jiang)低，最(zui)終利益受損最(zui)嚴重的(de)還是(shi)(shi)業(ye)主！
